연금픽국민연금·퇴직연금·연금저축으로 부족할 때 꺼낼 수 있는 마지막 카드가 있습니다. 집입니다. 주택연금은 살고 있는 집을 담보로 맡기고 그 집에 평생 살면서 매달 연금을 받는 국가 보증 제도입니다. 3층 연금 조합에서 다룬 세 층 위에 얹을 수 있는 사실상의 4층이고, 2026년 3월 개편으로 신규 가입자 월 수령액이 평균 3.1% 올라 지금 알아보기 좋은 시점입니다.
제도 한눈에 — "집을 팔지 않고 연금으로 바꾼다"
- 구조: 한국주택금융공사 보증으로 집을 담보로 맡기고, 그 집에 계속 살면서 평생(종신) 매달 월지급금을 받습니다.
- 성격: 받는 돈은 소득이 아니라 대출금입니다. 이 성격이 뒤에서 설명할 세금·건보료 장점의 근원입니다.
- 정산: 부부 모두 사망하면 집을 처분해 정산합니다. 판 돈이 그동안 받은 연금·이자보다 남으면 상속인에게 돌려주고, 모자라도 청구하지 않습니다. 배우자는 연금을 그대로 승계합니다.
- 지급 방식: 평생 받는 종신지급 외에 확정기간혼합형(10~30년), 기존 주택담보대출을 갚고 시작하는 대출상환방식, 기초연금 수급자용 우대지급방식이 있습니다.
가입 조건 (2026년 기준)
- 나이: 부부 중 1명이 만 55세 이상 (다른 한 명은 더 어려도 됩니다)
- 집값: 부부 합산 공시가격 12억 원 이하. 다주택자도 합산 12억 이하면 가능하고, 12억을 넘는 2주택자는 3년 내 한 채 처분 조건으로 가입할 수 있습니다.
- 대상 주택: 일반 주택, 노인복지주택(실버타운 분양형 포함), 주거 목적 오피스텔
- 거주: 가입 주택에 실제 거주(주민등록)해야 합니다. 질병 치료 등 공사가 인정하는 예외는 있습니다.
공시가격 12억이면 시세로는 그보다 높은 집도 상당수 들어옵니다. 내 집이 되는지 애매하면 공시가격부터 확인하세요(부동산공시가격 알리미).
얼마 받나 — 나이·집값별 수령액
부부 중 나이가 적은 분(연소자) 기준으로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 2026년 3월 1일 기준 예시표(종신지급, 정액형, 일반주택)에서 발췌했습니다.
| 연소자 나이 | 집값 2억 | 집값 3억 | 집값 5억 | 집값 7억 |
|---|---|---|---|---|
| 60세 | 42.1만 | 63.2만 | 105.3만 | 147.5만 |
| 65세 | 50.5만 | 75.8만 | 126.4만 | 177.0만 |
| 70세 | 61.5만 | 92.3만 | 153.9만 | 215.5만 |
| 75세 | 76.2만 | 114.3만 | 190.6만 | 266.9만 |
| 80세 | 96.6만 | 144.9만 | 241.6만 | 338.2만 |
(단위: 원/월, 만 단위 반올림 없이 공사 예시표 그대로. 고가·고령 구간에는 상한이 있어 예컨대 80세는 9억 이상이 월 406.0만으로 동일합니다.)
두 가지가 바로 보입니다. 늦게 가입할수록 월액이 커지고(70세 3억 92.3만 → 80세 144.9만), 같은 나이면 집값에 거의 비례합니다. 다만 늦게 가입하면 받는 기간이 짧아지므로 "일찍 적게 오래 vs 늦게 많이 짧게"의 선택이고, 어느 쪽이 유리한지는 건강·다른 소득원에 달려 있습니다.
기초연금 수급자이면서 부부 기준 2.5억 미만 1주택이면 우대형으로 최대 20%(1.8억 미만은 최대 25%) 더 받습니다.
2026년 3월에 바뀐 것
2026년 3월 1일 신규 신청자부터 비용 구조가 개편됐습니다.
- 초기보증료 인하: 주택가격의 1.5% → 1.0% (해지 시 환급 가능 기간도 3년 → 5년으로 확대)
- 연보증료 인상: 대출잔액의 연 0.75% → 0.95%
- 순효과로 월 수령액이 평균 3.1% 인상 — 평균 가입자(72세, 집값 4억) 기준 월 129.7만 → 133.8만 원
초기에 떼는 목돈 부담을 줄이고 매년 붙는 비용으로 옮긴 구조라, 특히 가입 후 오래 유지할수록 유불리 계산이 달라집니다. 이 보증료와 대출이자는 매달 내는 게 아니라 대출 잔액에 쌓였다가 나중에 정산되므로, 당장 현금이 나가지는 않습니다.
연금픽 관점 — 세금·건보료에 안 잡히는 유일한 '연금'
이 사이트에서 계속 다뤄온 주제가 "연금은 받는 방식에 따라 세금·건보료가 달라진다"였습니다. 주택연금은 이 게임의 예외입니다. 대출금이라 소득이 아니기 때문입니다.
- 소득세 없음 — 사적연금의 연 1,500만 원 분리과세 한도와 무관하게, 얼마를 받아도 과세되지 않습니다.
- 건강보험료에 안 잡힘 — 지역가입자 건보료 소득 항목에 들어가지 않습니다.
- 피부양자 소득 요건에 안 잡힘 — 피부양자 기준의 연 소득 2,000만 원 계산에서 빠집니다.
- 기초연금 소득인정액에도 미포함 — 수급에 영향을 주지 않습니다.
- 덤으로, 가입 주택에는 요건에 따라 재산세 감면 혜택도 있습니다(지방세특례제한법 — 감면율·요건은 가입 시 확인).
국민연금을 더 받을지, 사적연금을 더 뺄지 고민할 때 세금·건보료 문턱에 걸린다면, 부족분을 주택연금으로 채우는 조합이 문턱을 피하는 수단이 될 수 있다는 뜻입니다.
단점과 주의점
- 월지급금은 가입 시점 집값으로 고정됩니다. 이후 집값이 올라도 월액은 그대로입니다(대신 정산 때 남는 돈은 상속인 몫). 집값 상승을 강하게 확신한다면 가입 시기를 늦추는 선택지가 있습니다.
- 이사가 제약됩니다. 담보 주택에 실거주가 원칙이라, 이사하려면 담보 변경 절차를 거쳐야 하고 조건에 따라 월액이 달라질 수 있습니다.
- 중도 해지 비용이 큽니다. 해지하면 그동안 받은 연금과 이자·보증료를 한 번에 갚아야 하고, 초기보증료는 5년 안에만 일부 환급됩니다.
- 자녀에게 집을 물려주기 어려워집니다. 정산 후 남는 금액만 상속되므로, 상속 계획과 충돌하는지 가족과 미리 이야기하는 것이 좋습니다.
실버타운과 겹쳐 보면
이 사이트의 실버타운 디렉터리 기준으로 수도권 실버타운 보증금은 수억 원대입니다. 집 한 채를 가진 분의 노후 주거 선택은 크게 둘로 갈립니다.
- 집을 유지하며 주택연금 — 살던 곳에서 그대로, 월 현금흐름 추가
- 집을 팔아 실버타운 보증금 + 남는 돈 운용 — 식사·의료·관리가 붙는 주거로 전환
전자는 매달 들어오는 돈이 생기고, 후자는 매달 나가는 돈(월 생활비 약 184만~500만 원, 8곳 직접 확인 기준)이 생기는 정반대 구조입니다. 내 연금 소득으로 실버타운 비용을 감당할 수 있는지는 실버타운 비용, 내 연금으로 감당될까에서, 노후 자금 전체 그림은 노후자금 계산하기에서 따져볼 수 있습니다.
이 글은 2026년 7월 기준 한국주택금융공사 공시 자료(월지급금 예시표 2026-03-01 기준)와 관련 법령 안내를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 월지급금은 가입 시점의 주택 감정가·금리·연령에 따라 달라지므로, 실제 금액은 한국주택금융공사(1688-8114)의 예상연금조회로 확인하시고, 가입 전 지사 상담을 받으세요.