수도권 실버타운 가격 비교 19곳 — 월 생활비·보증금 실부담 순위 (2026)

실버타운을 알아보면 가장 먼저 부딪히는 벽이 가격을 비교할 수가 없다는 것입니다. 어떤 곳은 식비를 포함해 적고, 어떤 곳은 빼고 적습니다. 보증금 1억짜리와 10억짜리가 같은 표에 나란히 있고, "월 190만원"이 사실은 보증금 5억 7천을 묶어둔 뒤의 금액입니다.

연금픽은 이 문제를 풀려고 수도권 실버타운 19곳에 직접 전화를 걸었습니다. 18곳은 담당자와 통화해 비용·계약 조건을 확인했고(2026년 7월 20~29일), 나머지 1곳은 분양형이라 부분 확인에 그쳤습니다. 그 데이터를 한 표에 모으고, 보증금까지 비용으로 환산해 다시 줄을 세웠습니다.

각 시설의 상세 근거·평형별 요금표·위약금 조건은 실버타운 목록의 시설별 페이지에서 확인하실 수 있습니다.

수도권 18곳 — 1인 월 생활비 낮은 순

읽는 법 세 가지입니다.

• 월 생활비는 각 시설의 가장 작은 평형 기준입니다. 같은 시설도 큰 평형은 1.5~2배가 됩니다(예: 가양타워 156.4만 → 240.3만, 노블레스타워 181.3만 → 262.6만).
• 실질 월 부담 = 월 생활비 + 최소 보증금을 연 3% 예금에 뒀다면 받았을 이자의 월 환산액입니다. 3%는 연금픽이 페이지마다 명시하는 보수적 가정이며, 세법 수치가 아닙니다.
• ※ 표시는 기준이 다른 곳입니다 — 아래 "식비 함정"에서 따로 설명합니다.

이 표에 없는 1곳은 스프링카운티자이(경기 용인)입니다. 국내 마지막 대규모 분양형(개인 등기·매매) 노인복지주택이라 보증금 개념이 없고, 매매가·관리비는 시설이 아니라 인근 부동산에서 확인해야 한다는 안내를 받아 같은 기준으로 비교할 수 없었습니다. 의무식만 확인됐습니다(1일 1식, 1식 11,000원).

함정 ①: 보증금을 빼고 보면 순위가 뒤집힌다

표를 실질 월 부담 순으로 다시 세우면 이런 역전이 나옵니다.

원인은 단순합니다. 백운호수는 최소 보증금이 5.7억, 서울타워는 2.3억입니다. 3.4억 차이를 연 3%로 굴리면 월 85만원입니다 — 월 생활비 차이 38만원을 가볍게 넘습니다.

그래서 "월 얼마"만 물어보고 시설을 추리면 거의 반드시 틀립니다. 보증금이 큰 곳은 그만큼의 현금을 이미 그 시설에 넣어둔 것이고, 그 돈은 연금 재원에서 빠진 돈입니다.

반대로 보증금이 작은 곳(유당마을 1.65억, 강서타워 1.6억, 청심빌리지·미리내 1억)은 표면 월 생활비가 높아 보여도 총부담에서는 유리해집니다. 목돈이 부족하고 월 현금흐름이 안정적인 분에게 맞는 구조입니다.

함정 ②: "월 생활비"에 식비가 들어있는지가 시설마다 다르다

같은 표에 있어도 아래 4곳은 기준이 다릅니다. 그대로 비교하면 안 됩니다.

• 미리내실버타운 (162.6만) — 게시된 금액에 식비·관리비·난방비가 빠져 있습니다. 셋을 합쳐 약 20만원이 더 붙는다는 안내를 전화로 두 번 확인했습니다. 실제 비교선은 약 182.6만원(실질 약 207.6만원)으로 보셔야 합니다.
• 삼성노블카운티 (212.0만) — 의무식이 아예 없습니다. 먹는 만큼만 1식 10,500원으로 부과되어, 하루 3식을 다 이용하면 월 약 95만원이 추가됩니다. 반대로 외식·직접 조리가 많은 분에게는 가장 유연한 구조입니다.
• 서울시니어스 분당타워 (207.6만) — 식사가 자율선택식이라 최소 식대 47만원을 더한 값입니다. 월 60식(64.8만) 또는 90식(86.7만) 플랜을 고르면 그만큼 올라갑니다.
• VL 르웨스트 (270.0만) — 타입별 안내문에 의무식 포함 여부가 명시되지 않아 미확인 상태입니다. 계약 전 반드시 확인이 필요한 항목입니다.

의무식 자체도 시설마다 30식·45식·60식·90식으로 제각각입니다. 하루 세 끼를 다 시설에서 드실 계획이라면 90식 기준으로, 자주 외출하신다면 30~45식 기준으로 다시 계산해야 실제 부담이 나옵니다. 이 조건은 실버타운 19곳 직접 확인 기록에 시설별로 정리해 뒀습니다.

지역별로 보면

서울 강남권 (2곳, 모두 자곡동) — 서울시니어스 강남타워 보증금 3.71억·월 182.5만, 더시그넘하우스 강남 보증금 4.4억부터·월 222.2만. 다만 강남타워 임대형은 확인 시점에 빈 세대가 없어 대기 약 1년이었습니다(만족도가 높아 자진 퇴소가 거의 없다는 설명).

서울 그 외 (8곳) — 가장 저렴한 축은 가양타워(강서 156.4만)·노블레스타워(성북 181.3만)·하이원빌리지(용산 184.5만)입니다. 서울 안에서도 도심 접근성과 가격이 반비례하지 않는다는 점이 눈에 띕니다. 최고가는 더 클래식 500(광진, 보증금 10억·월 500만)으로, 두 번째로 비싼 곳과도 배 가까이 차이가 납니다.

경기 (6곳) — 전원형(미리내 안성, 청심빌리지 가평)이 보증금 1억대로 진입 문턱이 가장 낮습니다. 도심형은 분당타워(성남)·유당마을(수원)·삼성노블카운티(용인)·백운호수(의왕)입니다.

인천 (2곳, 모두 서구) — 마리스텔라(179.8만)와 더시그넘하우스 청라(213.1만). 마리스텔라는 실질 부담 242.3만으로 수도권 전체 4위권이지만, 확인 시점 기준 만실이며 대기 2~3년입니다.

예산에서 거꾸로 좁히기

월 생활비 200만원 이하로 보면 8곳입니다 — 가양타워, 미리내, 마리스텔라, 노블레스타워, 강남타워, 하이원빌리지, 청심빌리지, 백운호수.

보증금까지 포함한 실질 250만원 이하로 조건을 바꾸면 4곳으로 줄어듭니다 — 가양타워(204.6만), 미리내(187.6만, 식비 별도 감안 시 약 207.6만), 청심빌리지(210.0만), 마리스텔라(242.3만).

여기서 8곳이 4곳으로 반토막 나는 것이 이 글의 요점입니다. 예산을 "월 얼마"가 아니라 "목돈 얼마 + 월 얼마"로 나눠 잡아야 후보가 정확해집니다. 조건별로 직접 추리려면 실버타운 목록의 예산 필터를 쓰시면 됩니다.

그래서, 내 연금으로 가능한가

시설을 골랐다면 순서는 이렇습니다.

1. 목표 월 생활비를 세후 기준으로 환산합니다. 연금저축·IRP에서 꺼내는 돈에는 연금소득세가 붙으므로, 월 200만원이 손에 남으려면 그보다 많이 인출해야 합니다 — 연금 인출 세금 계산기에서 확인하세요.
2. 건강보험료를 더합니다. 은퇴 후 지역가입자가 되면 연금소득에도 보험료가 붙습니다. 월 생활비 옆에 반드시 얹어야 할 고정비입니다 — 건보료 계산기로 확인하세요.
3. 보증금의 출처를 정합니다. 집을 줄여서 만들지, 예금을 헐지에 따라 세금과 건보료가 달라집니다 — 보증금·분양형의 세금 영향에서 다뤘습니다.
4. 결정 전에 살아봅니다. 체험 입주를 운영하는 시설이 있습니다 — 실버타운 한달살기·체험 입주.

전체 시나리오를 숫자로 이어본 글은 실버타운 비용, 내 연금으로 감당될까에 있습니다. 계산기 입력값은 서버로 전송되지 않고 브라우저 안에서만 계산됩니다.

⚠️ 이 글의 비용은 연금픽이 2026년 7월 20~29일에 각 시설과 직접 통화해 확인하고 공식 요금표와 대조한 값이며, 시설별 확인일은 각 시설 페이지에 표시돼 있습니다. 거의 모든 시설이 매년 물가·인건비를 반영해 생활비를 조정하고, 평형·계약 방식(임대 기간, 보증금 조정)에 따라 금액이 달라집니다. 보증금 기회비용에 쓴 연 3%는 비교를 위한 가정치이며 실제 수익률이 아닙니다. 계약 전 반드시 시설에 최종 확인하시기 바랍니다. 연금픽은 특정 시설의 입주를 권유하지 않으며 시설과 금전적 이해관계가 없습니다. 이 글은 일반 정보이며 재무 자문이 아닙니다.